Cxense Display
Findes i: #35 (September/2008) side 10
Artikeltype: Jura
Forfatter(e): Claus Rehl
   

Mit spørgsmål virker ret nemt, men det er næsten lige meget, hvem jeg spørger, der er næsten ingen, der rigtigt kan fortælle mig hvad ”afståelse” betyder. Hvis man leder efter et lokale til at åbne en ny butik i, er der altid mulighed for at finde et lokale til at købe, et lokale til at leje eller et lokale, der er til afståelse. Hvad er reglerne, og hvad skal man især passe på med?
Claudia

  Afståelse af et lejemål er en aftale om tilladelse til personskifte på lejersiden. Udlejers retsforhold til den tidligere lejer ophører helt, og den nye lejer indtræder fuldt ud i samtlige af den tidligere lejers rettigheder og forpligtigelser. Lejeaftalen fortsætter som udgangspunkt på helt uændret vilkår. Der skal ikke laves en ny lejekontrakt. Blot tilføjes, at der nu er en ny lejer.
Det er den tidligere lejer, der laver aftalen med den nye lejer. De to bliver enige om en pris for goodwill, nøglepenge mv. Derefter laver de normalt en købekontrakt, som udlejer så skal have en kopi af. Udlejer skal så som udgangspunkt godkende den nye lejer, hvis den nye lejer kan dokumentere at have en tilstrækkelig god økonomi og branchekendskab. Kan den nye lejer ikke det, kan udlejer nægte at godkende den nye lejer. Købet af butikken bliver derefter ikke til noget.For afståelse gælder endvidere, at det som udgangspunkt skal være til en lejer inden for samme branche. Det vil sige, at der ved afståelse kun kan skiftes branche med udlejers tilladelse.
En ny lejer skal være opmærksom på, at det, der overtages, er alle forpligtigelser, også pligten til at istandsætte ved fraflytning, risikoen for huslejestigninger, der normalt kan varsles hvert 4. år med videre.
På den anden side er det sådan, at udlejer ikke kan betinge sig en huslejestigning i forbindelse med afståelse eller andre fordelagtige vilkår, med mindre det fremgår af lejekontrakten. Derfor skal en, der køber en butik ved afståelse, se sig godt for med hensyn til hvilken risici, der overtages, og hvad istandsættelsesforpligtigelsen ved fraflytning eller ophør kan gøres op til.
En butik til leje er oftest en tom butik, der udlejes af ejeren af ejendommen, butikken ligger i. Den kan overtages direkte, og der laves en ny lejekontrakt.
Ved køb bliver lokalet, som forretningen drives fra, dit.
Men udtrykkene bruges lidt i flæng. Du kan godt være udsat for, at en lejer reklamerer med en butik til salg. Men så køber du butikken, goodwill mv., men overtager lejemålet ved at det afstås til dig. Det samme, hvis der skrives, at det er en butik i lejede lokaler. Så giver du penge for goodwill mv., men overtager lejemålet ved afståelse.
Så udtrykkene bruges til noget forskelligt afhængig af, hvem der bruger dem. Men afståelse af et lejemål er det, jeg har beskrevet ovenfor.
 

Svar leveret af Ret&Råd - www.retraad.dk

Dansk Iværksætter Forening · NOHO · Flæsketorvet 26 · 1711 København V · CVR: 10172942 · redaktion@ivaerksaetteren.dk · info@ivaerksaetteren.dk
Dudal Webdesign